李兆基:香港楼市两年内或每年跌5%

来源:经济参考报 2015-10-22 15:47

近来香港楼市成为议论热点。

退订、减价、成交大减,负面消息不断曝出。随着今年6月、7月爆发股灾,8月、9月楼市气氛急剧转差,二手交投冰封,反映买家入市意愿低,观望情绪浓厚。心急的业主需减价或低市价放盘,形成楼价下调压力。

多数意见认为,香港楼市已步入调整期。

一是看历史经验。根据过往趋势,当二手成交量连续3至4个月维持少于4000宗,楼价往往呈跌势。以2011年欧债危机引起的调整期为例,期内每月平均成交量仅3757宗,较危机爆发前减少一半,那一次的二手楼价跌了4%至5%。

最近这一次,两个月的二手成交量较股灾爆发前,分别下跌27%和38%,并连续两个月低于4000宗水平,已明显对楼价构成压力。

再看香港经济的基本面。

影响楼市走势的因素,不外是利率、政府政策、香港经济状况等。按照目前情况,这些因素暂未出现很大变化,目前经济数据不差,暂未对楼市起负面影响。数据显示,第二季经济按年实质增长2.8%,稍快于上一季2.4%的增幅。政府上周亦公布最新的失业率,6月至8月失业率为3.3%,情况仍然良好。

其实,香港的经济增速近年来一直不高,但由于就业状况良好,经济放缓的压力并未传导到百姓身上。可是依照香港目前的经济结构,能够保持良好前景的金融等产业吸纳就业有限,零售、餐饮等就业较多产业持续疲弱,失业率将会因此上升。失业率如果逐步上升,对楼市无疑会有较大影响。

在政府政策方面,虽然继之前金管局局长陈德霖的放松按揭言论后,财政司司长曾俊华不久前也罕见地提醒市民,楼宇供应大量增加,加上美国今年加息的可能性很高,政府会在楼市有需要时作出政策调整。但随后特首梁振英发话,无意改变现行政策。

其实两者的话并不矛盾,财经主管是警示,特首是安抚,两者共同点是暂不会改变现行抑制楼价政策。其实,政府政策本身就是信号,真要改变了,也就说明楼市不得不救了。

眼前最不明确的反而是直接影响楼市的利率。

美联储主席耶伦屡次放话要加息,市场一直在等待加息这只靴子落地。

楼市向下调整不可避免。从香港中文大学香港亚太研究所(亚太所)的调查数据看,预期未来一年楼价将会下跌的受访者占31.0%,估计上升的为13.9%,持平的有45.8%。

从香港楼市本身来说,调整是必要的。自2004年以来的11年间,香港楼市除少有回调外,基本是连年向上。今年8月份以前,已连升14个月,仅今年一季度升幅就达六个百分点左右。这种累计的高价位本身就需要调整。

楼市跌是肯定的,但调整幅度不会大。所谓调整幅度不会大,既要看基本面因素,也要看香港市场特殊因素。

目前香港内外经济因素皆有不利影响,但这些因素都不至于伤筋动骨,长期影响还需滞后一段时间。从香港楼市自身来看,有可能造成楼市大跌的三大因素:过度借贷、过度炒卖和过度建设均未出现,这与1997年的情况不可同日而语。

但楼市会跌多长时间?敢下断言者不多,倒是大地产商恒地主席李兆基有个公开的预判:“楼市将淡淡地慢慢跌,预期未来一、二年,每年跌5%。”返回太原365淘房>>

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